Nájomné byty mestá aj obce chcú
Najaktívnejší sú v čerpaní štátnych financií na tieto byty v prešovskom regióne. Krajské mestá by potrebovali viac peňazí na štvorcový meter bytovej plochy.
Informácie v médiách o výstavbe nájomného bývania na Slovensku sú v prevažnej miere spájané s mestami, oveľa menej však s obcami, najmä s Bratislavou, kde je dlhodobo nedostatok takýchto bytov. Na druhej strane developeri v hlavnom meste v čase boomu na realitnom trhu nestíhali pokryť dopyt po novostavbách zo strany súkromných vlastníkov.
Celkový potenciál nájomného bývania v krajských a okresných mestách a obciach je veľký, svedčia o tom dlhé poradovníky. Bez jeho rozvoja Slovensko ťažko zvládne vyrovnávanie regionálnych rozdielov a zabezpečenie takých veľmi potrebných profesií ako lekár, zdravotná sestra, učiteľ či šofér.
Samosprávy si na výstavbu nájomných bytov vyberajú za finančných partnerov Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) a Ministerstvo dopravy (MD) SR. Z údajov oboch inštitúcií vyplýva, že veľký záujem majú samosprávy najmä z nitrianskeho a prešovského regiónu.
Rezort dopravy podporil v rokoch 2018 až 2022 obstaranie nájomného bývania dotáciami spolu vyše 104,37 milióna eur, pričom väčšinu žiadateľov tvoria obce. V počte schválených aj podaných žiadostí patrí k veľmi úspešným Prešovský a Nitriansky kraj. ŠFRB v rovnakom období podporil v Prešovskom kraji obstaranie 1 163 bytových jednotiek a v Nitrianskom kraji 942 bytov.
Na treťom mieste bol Banskobystrický kraj s vyše 600 bytovými jednotkami, Bratislavský kraj bol posledný s najnižším počtom nájomných bytov.
Od apríla platí aktualizovaná vyhláška pre súkromný sektor
„Počas tohto obdobia sa úrokové sadzby nemenili, predstavujú 0 až 1 % v závislosti od toho, či sa jedná o menej, alebo viac rozvinutý región,“ uviedla hovorkyňa ŠFRB Kristína Starosta.
Ministerstvo dopravy upravilo vyhlášku o podrobnostiach o výške poskytovanej podpory zo ŠFRB. Konkrétne išlo o spôsob výpočtu úrokových sadzieb úverov poskytovaných iným právnickým osobám.
ŠFRB má v rozpočte na rok 2023 pre oblasť nájomného bývania 122 miliónov eur, rezort dopravy má v rámci štátneho rozpočtu vyčlenených 20 miliónov eur.
„V čase rastu úrokových sadzieb na hypotékach sa logicky znižuje dostupnosť bývania pre časť obyvateľov. Nájomné bývanie v tomto prípade poskytuje alternatívu v podobe cenovo dostupného bývania. Práve preto ministerstvo túto oblasť veľmi aktívne podporuje,“ vyzdvihla štátna tajomníčka ministerstva dopravy Katarína Bruncková.
ŠFRB informoval, že aktualizovaná vyhláška pre súkromný sektor má platnosť od 1. apríla 2023. Výška úrokovej sadzby je v nej pohyblivá a odvíja sa od výšky požadovaného úveru, bonity klienta, lehoty splatnosti úveru a základnej sadzby pre výpočet referenčnej a diskontnej sadzby.
Pri menších úveroch zostane úroková sadzba na úrovni 1 %, pri väčších projektoch sa môže úroková sadzba pohybovať na úrovni základnej sadzby pre výpočet referenčnej a diskontnej sadzby + 0,7 %. ŠFRB reagoval podobne ako komerčný bankový sektor na zvýšenie kľúčových úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky.
V štatistikách MD SR za roky 2018 – 2022 o podpore obstarania nájomných bytov je iba jeden zástupca najrozvinutejšieho regiónu. V roku 2021 to bola obec Veľké Leváre (dotácia 544 130 eur) s 24 bytovými jednotkami.
Sťahovanie z mesta do dediny
Sťahovanie obyvateľov z krajských miest do okolitých dedín nie je novinkou. Suburbanizácia je zrejmá v Bratislavskom kraji, kde sa prejavuje v tlaku na využívanie dopravnej infraštruktúry na cesty do a z hlavného mesta.
„Za viac ako dve desaťročia sa počet obyvateľov na vidieku zvýšil o 230-tisíc a v mestách klesol o 160-tisíc. To poukazuje na atraktivitu vidieka a nesúvisí to iba výlučne s tzv. satelitnými mestečkami,“ konštatovalo Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS).
Otázka voľných pozemkov
Z hľadiska žiadateľov o štátnu podporu výstavby nájomných bytov predstavujú obce v porovnaní s mestami významnejšieho žiadateľa, pretože dve tretiny žiadateľov sú práve obce. Tie, samozrejme, vedia, že noví obyvatelia sú finančným prínosom pre obecný rozpočet. Konkurenčnou nevýhodou miest je podľa ZMOS-u nedostatok voľných pozemkov, čo túto skupinu samospráv výrazne limituje, čo zase využívajú developeri na developerské projekty s komerčným bývaním.
V tejto súvislosti je dôležité vlastníctvo pozemkov vhodných na výstavbu a takisto aj (ne)flexibilita územného plánu a možnosti jeho zmien v prospech bývania. ZMOS navrhoval v rámci plánu odolnosti zriadiť Agentúru pre správu štátneho majetku, aby boli prebytočné pozemky a budovy štátu prevedené na samosprávy. Získali by tak kapacity na vybudovanie nájomných bytov. S týmto návrhom však združenie neuspelo.
Na čele sú Bytča a Bešeňová
Zaujímavý pohľad poskytuje rebríček samospráv, ktoré sú veľmi úspešné v príprave projektov nájomného bývania v ostatných rokoch. Na prvom mieste je okresné mesto Bytča v Žilinskom kraji (176 bytov), na striebornej priečke je krajské mesto Prešov (128 bytov) a na bronzovej okresné mesto Brezno (120 bytov). Krajské mesto Nitra (66 bytov) je šieste. Najlepšou obcou je Bešeňová v okrese Ružomberok (63 bytov).
Recept na výstavbu nájomných bytov
„Je jednoduchý, je ním dobre pripravený a následne vypracovaný projekt, ktorý sa podáva na ŠFRB. Všetky podklady, prepočty a dokumentácie sme skontrolovali a následne predložili fondu,“ povedal primátor Bytče Miroslav Minarčík. Dôležitá je spolupráca vedenia mesta so zastupiteľstvom pri schválení finančných záležitostí a na záver korektná spolupráca s dodávateľom bytových domov.
Bytča nemá na výstavbu vlastné pozemky. Získala ich na základe schválenia memoranda o spolupráci s dodávateľom a následne odkúpila stavby a pozemky. Bytča vlastní 176 nájomných bytov financovaných dotáciou z ministerstva dopravy a úverom zo ŠFRB v Thurzových sadoch a ku koncu marca eviduje 37 žiadostí o byt. Mestské zastupiteľstvo bude v apríli prideľovať 31 voľných bytov, z tohto jeden byt pridelia lekárke.
Krajské mestá pripravujú výstavbu
Zvýšené ceny stavebných materiálov, vysoká inflácia aj vládny tzv. prorodinný balíček zamiešali karty v rozpočtoch mnohých samospráv. Neznamená to však, že krajské mestá rezignujú na výstavbu nájomného bývania, hoci napríklad mesto Trenčín v posledných rokoch nájomné byty nepostavilo.
Najnovšie byty v krajskom meste na Považí vybudoval súkromný investor a mesto ich odkúpilo v roku 2018. Na kúpu týchto 74 bytov Trenčín získal dotáciu z ministerstva dopravy aj podporu ŠFRB.
Mestá stále evidujú záujem obyvateľov o nájomné byty a snažia sa ich plánovať aj stavať a skúmajú možnosti rekonštrukcie starších budov.
1 163
bytov podporil ŠFRB v Prešovskom kraji v rokoch 2018 až 2022
Veľké ambície má Bratislava
Hlavné mesto má rozpracované projekty na cca 400 bytov a vo vlastnej výstavbe chce udržať tempo 100 bytov ročne. „Projekt na Muchovom námestí (103 bytov) v Petržalke má všetky potrebné povolenia a v prvej polovici tohto roka by sme mali začať s výstavbou,“ uviedla bratislavská námestníčka primátora Lenka Antalová Plavuchová.
V prípade projektu na Žitavskej ulici (34 bytov) je ukončená architektonická štúdia, na projekte v Janíkovom dvore v Petržalke sa skončila architektonická súťaž.
Magistrát očakáva na prelome rokov 2023/24 začiatok obnovy dvoch bytových domov na Zámockých schodoch a Velehradskej ulici, kde vznikne spolu 16 bytov. Pred podaním stavebného povolenia je realizačný projekt na premenu internátu v mestskej časti Záhorská Bystrica na bytový dom s 90 bytovými jednotkami. Svoju úlohu pri príprave podmienok výstavby nájomných bytov v spolupráci s developermi musí urobiť aj mestské zastupiteľstvo, ktoré má odsúhlasiť zmeny a doplnky územného plánu v konkrétnych lokalitách.
Prešov má lokality na výstavbu
V Nitre sú o kus ďalej, pretože majú vydané stavebné povolenie na 220 nájomných bytov na Tehelnej ulici a vypracovaný projekt na 33 bytov na Ďumbierskej ulici. Pripravujú strategický dokument Program rozvoja bývania, ktorý bude nástrojom bytovej politiky mesta.
V Prešove chystajú novú koncepciu bývania vrátane nájomných bytov. V minulosti úspešne spolupracovali s ministerstvom dopravy a ŠFRB. V roku 2022 sa noví nájomníci presťahovali do 36 bytov na Bajkalskej ulici, ktoré mesto kúpilo do vlastníctva za 2,69 milióna eur. Na pokrytie ceny si vzalo úver od ŠFRB (1,52 milióna eur), dotáciu od MD SR (912-tisíc eur) a zostatok boli jeho vlastné peniaze. Mesto Prešov obstaralo aj ďalších 24 bytov koncom roku 2022, ktoré sú financované dotáciou z MD SR a ŠFRB.
Bývalá primátorka mesta Andrea Turčanová v rozhovore pre ASB uviedla, že majú určené lokality na výstavbu nájomného bývania. Ak má developer záujem v nich stavať a nechce ich odkúpiť do vlastníctva, požiada mesto o prenájom pozemkov. „Zároveň deklaruje, že je to výstavba bytov, ktoré by vyhovovali bežným štandardom podľa zákona o dotáciách na rozvoj bývania a sociálnom bývaní, ako aj zákona o ŠFRB,“ povedala Turčanová.
Mesto Žilina aktuálne pracuje na podkladoch pre žiadosť o poskytnutie podpory zo ŠFRB na výstavbu bytového domu na ulici Daniela Dlabača. Výstavba počíta s 28 jednoizbovými bytmi a 12 dvojizbovými bytmi.
V Banskej Bystrici chcú dotiahnuť do konca stavbu na Ďumbierskej
Ambíciu stavať nájomné byty majú aj v Banskej Bystrici, kde pracujú na projektovej dokumentácii na výstavbu 23 bytov na Ďumbierskej ulici. V procese verejného obstarávania na zhotoviteľa sa však ukázalo, že jednotkové ceny materiálov výrazne presahovali výšku limitu obstarávacích nákladov na 1 m² podlahovej plochy nájomného bytu, ktorú určuje Ministerstvo dopravy SR.
„Z tohto dôvodu naša žiadosť nemohla byť úspešná. Samospráva však naďalej pracuje na projekte výstavby nájomných bytov v Banskej Bystrici tak, aby sme v čo najkratšom období mohli začať s realizáciou,“ informovala hovorkyňa mesta Dominika Adamovičová. Banská Bystrica zmenami a doplnkami č. 6 územného plánu upravila využitie niektorých lokalít tak, aby boli vhodné na výstavbu. Mesto na výstavbu použije vlastné peniaze a úverové zdroje.
Možnosť DOFINANCOVANIA výstavby
Možnosti financovania výstavby nájomného bývania a jeho konkrétne nastavenie sú veľmi dôležité. Únia miest Slovenska je v tejto súvislosti k štátu veľmi kritická. Štát by nemal prijímať opatrenia, ktoré podľa nej finančne ruinujú samosprávy. Mal by vytvoriť aj iné motivačné a podporné schémy pre samosprávy na výstavbu nájomných bytov nad rámec ŠFRB.
Kým sa tak stane, samosprávy musia pracovať v platných podmienkach financovania zo ŠFRB a rezortu dopravy. Jedným z jeho pozitív je, že fond v spolupráci s MD SR zareagoval na zvyšovanie cien stavebného materiálu, pozemkov a nehnuteľností ponukou dofinancovania stavby. „Ponúkol možnosť dofinancovania stavby zvýšením existujúceho úveru, čo je možné do dvoch rokov od začiatku jeho čerpania. Minulý rok to využilo 36 obcí v sume 3,8 milióna eur,“ povedala Kristína Starosta zo ŠFRB.
Cenové limity sú nízke
Úvery zo ŠFRB a dotácie od MD SR sú pre krajské mestá potrebné. Mesto Banská Bystrica by však rado videlo diskusiu, aby bol systém udržateľný. Nitra zašla ďalej, tvrdí, že limit na 1 m² pri úrovni výstavby 2 v bežnom štandarde bytu v krajskom meste je 1 390 eur/m², čo je nepostačujúce.
Problémom pre Bratislavu sú cenové limity na m² plochy, ktoré podmieňujú dotácie a úvery. „Je veľmi ťažké ich splniť a pri komplikovanejších projektoch, ako sú renovácie brownfieldov, sú zväčša nedosiahnuteľné,“ konštatovala bratislavská hovorkyňa Dagmar Schmucková s tým, že by privítali zjednodušenie administratívnych procesov.
Nie je plat ako plat
Nitre komplikuje prípravu horná hranica príjmu záujemcu o byt. Z pohľadu mesta je nízka, pretože zo systému nájomného bývania „vypadávajú“ verejne prospešné profesie, predovšetkým zdravotné sestry, ktoré počas pandémie dosahovali vyššie príjmy vďaka mzdovým zvýhodneniam – príplatkom a odmenám.
Druhou skupinou sú nájomníci, ktorí síce spĺňajú kritérium platu, ale nezvládajú výdavky na domácnosť. Nitra by preto privítala, keby hranica príjmu odrážala lokálne príjmy a výdavky domácností a rovnako zavedenie kritéria – pásma maximálneho a minimálneho príjmu podľa okresov.
TEXT: MONIKA VOLEKOVÁ, FOTO: ŠFRB
Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/23.
